Fundos Imobiliários: Como Funcionam e quais são os Melhores

Descubra o que são fundos imobiliários e como escolher os melhores para enriquecer.

Ganhar uma boa renda passiva de aluguéis é sem dúvida um grande desejo de muitos investidores, porém esse sonho acaba antes mesmo de começar.

Para comprar um imóvel e ganhar dinheiro com aluguéis você precisa:

  • Acumular uma grande quantia de dinheiro para comprar o imóvel, de preferência à vista para não pagar juros.
  • Você precisa mesmo que indiretamente pagar 5% ou 6% de comissão para o vendedor.
  • Pagar o ITBI que varia de 2% até 4% para a prefeitura.
  • Adicione no mínimo mais 10 mil ou 15 mil reais para fazer a escritura em seu nome.
  • E se ainda não bastasse você vai acabar pagando 10% de comissão para a corretora de imóveis e ainda vai ter que pagar imposto de renda sobre os rendimentos dos aluguéis.

Se você tinha o dinheiro e a vontade de comprar um imóvel para investimento, provavelmente acabou de desistir após ler esse texto…

Felizmente existe um caminho muito mais fácil para receber aluguéis todos os meses investindo muito menos e com menor dor de cabeça e preocupações.

O nome desse tipo de investimento “mágico”?

Anote aí: fundos de investimento imobiliários ou simplesmente “Fiis”. Esses são os fundos no qual você pode de modo simples e fácil investir diretamente em imóveis, mesmo que tenha pouco dinheiro.

Nesse artigo você vai descobrir tudo que precisa saber sobre fundos imobiliários, além de dicas para escolher os melhores fundos imobiliários e gerar uma ótima renda com aluguéis.

O que são Fundos de investimento Imobiliário e como funcionam?

Fundos imobiliários são um tipo de carteira administrada por um gestor (geralmente bancos) que possuem imóveis físicos ou ativos do setor imobiliário. Esses ativos podem ser muito variados, dependendo do tipo de imóvel:

  • Terrenos
  • Lajes de escritório
  • Galpões de logística
  • Shopping Centers
  • CRIs
  • Etc.

Basicamente um fundo imobiliário é muito parecido com o investimento em ações, pois você pode investir comprando “cotas” se tornando proprietário de uma pequena fração de ativos desse setor.

Principais tipos de Fiis

Atualmente há mais de 200 fundos de investimento imobiliário registrados na bolsa de valores (B3), sendo que existem os mais diversos tipos de Fiis, conhecer como eles funcionam é a primeira etapa para selecionar os melhores fundos imobiliários para compor sua carteira de investimentos e obter bons lucros.

Logo abaixo são citados os principais tipos de fundos imobiliários:

#Fundos de Tijolo

Como o próprio nome sugere, fundos imobiliários de tijolo, são aqueles que possuem ativos físicos em sua composição. Esses ativos podem ser shopping centers, galpões de logística, hotéis, hospitais e até mesmo imóveis para universidades.

Esse é o tipo de investimento em fundos imobiliários que mais se aproximam do investimento direto em imóveis, pois você literalmente está comprando uma fração de um prédio ou terreno.

Também é o tipo de fundo imobiliário mais rentável que oferece o maior risco ao mesmo tempo onde há a maior possibilidade de valorização das cotas e ganhos dos dividendos.

Existem fundos imobiliários no qual possuem apenas um empreendimento, com apenas um inquilino e outros com mais de um empreendimento e inúmeros locatários.

O investidor deve tomar muito cuidado com fundos imobiliário com apena um empreendimento e um locatário, pois o risco de perder dinheiro é muito grande por causa da baixa diversidade de ativos.

Fundos de imóveis de tijolo como regra devem possuir inúmeros ativos, para diminuir os riscos de vacância e desvalorização das cotas.

#Fundos de papel

Fundos de papel não possuem empreendimentos físicos, mas como sugere o nome, possuem títulos (papéis) pertencentes a certos ativos imobiliário como LCIs ou CRIs, sendo que o lucro e os dividendos distribuídos para seus cotistas vem do recebimento dos lucros e taxas desses títulos de papéis.

Fundos imobiliários de papel tem uma grande vantagem que é a diversificação e também a consistência dos dividendos, sendo muito comum fundos de papéis possuírem dezenas de títulos em sua posse – diminuindo o risco.

Bons fundos de papéis são sem dúvidas, uma ótima escolha para iniciantes.

#Fundos Híbridos

Fundos híbridos são aqueles que investem em diversos segmentos do ramo imobiliário. Um exemplo de fundo híbrido é aquele que possui cotas de outros fundos imobiliários, CRIs e LCIs, fundos de tijolo e até mesmo investimentos em renda fixa como títulos do tesouro direto.

#Fundos de fundos (FOFs)

Esse é um dos melhores fundos imobiliários para os investidores que querem o máximo de segurança. Isso acontece por um motivo bem simples: fundos de fundos de imóveis possuem cotas de diversos outros fundos imobiliários.

Ou seja, imagine um fundo imobiliário que possui 20 ou 30 fundos imobiliários em sua carteira, ao investir nesse tipo de fundo imobiliário você esta comprando dezenas de cotas de outros fundos imobiliários em apenas um único investimento.

Talvez a única desvantagem é que seus ganhos acabam ficando diluídos, porém ao mesmo tempo os fundos de fundos imobiliários são simplesmente os mais seguros para quem deseja o máximo de segurança.

Vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários

Como tudo na vida, existem vantagens e desvantagens ao investir em fundos imobiliários, porém os pontos positivos são superiores aos negativos:

Vantagens

  • É livre de imposto de renda sobre os dividendos.
  • Renda praticamente garantida todo mês, já que a lei obriga a distribuição de 95% dos lucros para seus cotistas.
  • Baixo investimento, a maioria dos Fiis são negociados na média de R$100 por cota.
  • Retorno muito maior do que o investimento direto em imóveis.

Desvantagens

  • Apesar de existirem centenas de Fiis, poucos valem a pena.
  • Pouco potencial de valorização nas cotas.
  • Alguns Fiis possuem taxas de administração um pouco altas.

De modo geral, fundos de investimento imobiliário possuem muito mais vantagens do que desvantagens, entretanto, isso não significa que você deve sair comprando qualquer tipo de fundo imobiliário.

Existem alguns fundamentos básicos que você deve ficar de olho no momento de escolher os melhores fundos imobiliários. Logo abaixo eu explico mais detalhes e ainda mostro alguns exemplos de bons fundos imobiliários para ficar de olho.

Quais os melhores fundos imobiliários para investir?

Eu poderia simplesmente citar os códigos de alguns dos melhores fundos de investimento imobiliários e pronto, você iria lá no seu homebroker fazer seus investimentos sem saber no que exatamente está investindo.

Porém isso não é o certo a se fazer, é importante que você saiba o por que está investindo seu dinheiro.

Para investir em bons fundos imobiliários, ganhar ótimo dividendos pensando sempre no longo prazo é importante analisar esses fundamentos:

#Tipo de fundo imobiliário

Primeiro você deve estar atento ao tipo de fundo imobiliário que pretende comprar e principalmente suas perspectivas para o futuro. Por exemplo em 2020 tivemos a pandemia com o fechamento temporário de shopping centers, sendo que quem investiu em fundos imobiliários desse tipo teve a infelicidade de ver uma grande desvalorização além de dividendos zerados por vários meses.

Por outro lado tivemos um incremento nas vendas pela internet e fundos de logística tiverem uma boa valorização.

Fundos de lajes corporativas também sofreram bastante.

#Qualidade e diversificação dos ativos ou imóveis

Não só aqui no Brasil, mas como também em outros países, é comum existirem alguns fundos imobiliários pagando um excelente dividendo mensal. Porém após uma rápida análise, percebe-se que esse “excelente” fundo imobiliário possui apenas 1 ou 2 ativos, com poucos inquilinos, nesse momento é que se descobre o grande risco escondido por trás desse fundo.

O que acontece se repentinamente os únicos 2 locatários desistem do contrato de aluguel?

Você tem a infelicidade de ver o valor das suas cotas caírem 60% ou mais além de uma interrupção nos seus dividendos mensais.

O mesmo acontece com a qualidade dos imóveis físicos:

São bem localizados? São imóveis antigos ou novos?

Esses são alguns dos muitos detalhes que se deve prestar atenção.

#Vacância

A vacância é o inimigo número um de quem possui imóvel para alugar e o mesmo acontece para o investidor que busca os melhores fundos de investimento imobiliário.

E como evitar a vacância na hora de investir em fundos imobiliários?

Evitando fundos imobiliários com poucos ativos físicos e também olhando a qualidade dos ativos. Um problema muito comum que acontece é o investidor iniciante olhar somente o dividendo que certos fundos imobiliários distribuem, deixando de olhar a qualidade em geral

Infelizmente em muitos casos, temos Fiis com ótimos ativos porém com dividendos não muito atrativos, sendo que o contrário também acontece.

#Segmento do fundo imobiliário

Fundo de tijolo, de papel, híbrido ou fundos de fundos? Qual você escolheria?

Saber escolher o tipo certo de fundo de investimento imobiliário é uma decisão que deve ser muito bem pensada. Não adianta nada você escolher um determinado tipo de fundo imobiliário somente pelo fato de pagar bons dividendos se mais tarde esse fundo tiver um nível alto de vacância e seus ganhos despencarem.

#Qualidade do gestor

Não é possível para você controlar as decisões do gestor ou administrador do fundo que você comprou, porém é possível olhar o histórico e ficar longe se caso descobrir que o gestor de determinado fundo imobiliário não possui um bom histórico.

#Quantidade de ativos

Existem (ou existiram) inúmeros fundos imobiliários pagando ótimos dividendos mensais próximos ou até superiores a 1% ao mês, porém muitos desses fundos possuíam poucos ou até mesmo um só imóvel ou ativo, e às vezes com apenas um locatário.

Tente visualizar o risco de investir seu dinheiro em um fundo imobiliário que possui apenas um locatário. Se o mesmo quebrar o contrato, você já tem 100% de vacância e seus dividendos literalmente se tornam zerados de um mês para o outro.

Por isso é extremamente importante investir em fundos imobiliários que tenham inúmeros ativos e locatários para diminuir os riscos.

Exemplos de bons Fundos Imobiliários

Se você procura pelos melhores fundos imobiliários para investir é importante analisar os fatores acima antes de sair cegamente colocando seu dinheiro em algo que não conhece.
Mesmo assim, para fins de estudo, logo abaixo seguem alguns dos melhores fundos imobiliários atualmente para investir.
  • VRTA11: ótimo fundo de papel bem diversificado.
  • MXRF11: outro bom fundo de papel, sendo que cada cota custa em torno de R$10.
  • IRDM11: esse é um fundo híbrido, também muito bem diversificado.
  • HGLG11: fundo de logística com mais de dez galpões e locatários de grandes empresas.
  • XPLG11: outro excelente fundo de logística.

Esses são alguns dos melhores fundos imobiliários atualmente, porém resultados passados não garantem resultados futuros, então cabe exclusivamente a você estudar e decidir em qual fundo investir.

Melhores sites para acompanhar Fiis

  • Status Invest: excelente site para acompanhar dados de fundos imobiliários, ações e até mesmo BDRs.
  • Funds Explorer: um dos mais completos sites sobre fundos de investimento imobiliário.

Existem outros sites para análise e estudo de Fiis, porém esses dois sites acima já são mais que suficientes.

Como começar a investir em fundos imobiliários?

Começar a investir em fundos imobiliários é relativamente simples:

  1. Abra conta em uma corretora de investimentos.
  2. Entre no homebroker e insira sua ordem de compra com o código do Fii, quantidade que pretende comprar e o valor.

Considerações Finais

Eu considero os fundos imobiliários como os melhores investimentos disponíveis para enriquecimento. Junto com ações de boas empresas pagadoras de dividendos, você tem a oportunidade de no mínimo gerar uma renda passiva todo mês com algum esforço.

Porém não caia na armadilha de investir em fundos imobiliários olhando apenas os dividendos, sempre pense primeiro na segurança ao invés de lucros rápidos, e tenha uma estratégia de longo prazo para evitar frustrações.